夺宝岛辅助 去年净亏5亿、身处租金贷风波,青客公寓抢先自如赴美上市解渴?

2020-01-11 10:40:57 次浏览 来源:网络整理

夺宝岛辅助 去年净亏5亿、身处租金贷风波,青客公寓抢先自如赴美上市解渴?

夺宝岛辅助,作者 | 刘丝雨

编辑 | 缪凌云

来源 | 首席科创官

在被自如、蛋壳控制了半壁江山的一二线城市品牌公寓租赁市场上,排名第三的青客公寓就稍显低调了些。

美国东部时间10月7日,长租公寓服务商“青客公寓”正式向美国证券交易委员会递交了f-1招股文件,欲以发行ads(美国存托股票)的形式募资至多1亿美元。青客公寓也成为了第一家启动海外ipo的长租公寓服务商。

做年轻人的生意

正如其名字一样,青客公寓瞄准的对象是事业刚刚起步,收入较低的年轻人。

数据显示,20—30岁之间、中专以上学历的青年平均每8个月会换一次工作。随之而来的搬家需求,也逼迫他们必须能迅速找到栖身之地。

为此,青客给自己贴上了“月租低于2000元的长租公寓no.1”的标签。一是在一线城市较为偏远的区域布置房源,二是深耕二线城市,试图与自如、蛋壳错位竞争。

例如,据上海栖坊数据显示,自如的房源主要集中在外环以内,占比达57.3%,分布较为平均。蛋壳则集中于中环及外环,这两个环线房源占总数的50%,且分布非常集中,内环及外郊环房源较少。而青客更偏向于遍地撒网,房源分布较广但位置较为偏远。

另外,2012年底,青客公寓成立运营的第一年,可供出租的房间数为940间,且全部位于上海;截至2018年12月31日,青客公寓运营覆盖6座城市共计91234间房间,复合年增长率为114.4%。而这些增长主要来自于二线城市。

如此定位,的确收到了不错的效果。

招股文件表示,中国前五大品牌公寓租赁商,青客公寓在长江三角洲城市--上海、南京、苏州以及杭州--可供出租以及房屋占有数量上,处于领先的地位。不过,与第二名自如的差距并不明显。

财务数据则显示,2017年和2018年,青客公寓的营业收入为5.23亿元和8.90亿元人民币,同比增长70.3%。从收入结构来看,租赁收入分别占2017年和2018年的97.35%和89.55%;而截至2019年6月30日止9个月,租赁收入在总营收的占比下降至88.29%,增值服务的占比已接近12%。

所谓增值服务,即宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户的赔偿金。

二房东不好当

错位竞争带来了营收的迅速增长,再加上2018年以来,在“房住不炒”、“租售同权”等利好政策的刺激下,国内住房租赁市场快速发展,长租公寓行业也受到资本热捧。

青客公寓同样获得了不少投资者的青睐。

赴美递交招股文件之前,2018年4月,青客完成了由摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投的数千万美元的c轮融资。

目前,青客公寓创始人兼ceo金光杰直接持有30.3%的股份,凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%的股份,为最大机构投资人。此外,纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

前《每日经济新闻》的记者屈成才也曾对青客进行投资。2015年,作为纽信创投的合伙人之一,屈成才以天使合伙人的身份加入青客。如果这次成功上市,无疑是其最成功的一次创业。屈成才早年离职后曾参与多个项目创业,还曾担任过上海安泰经管学院的公关负责人。

“当包租公也是很有前途的。”对于自己的选择,屈成才曾如此对媒体表示。

只不过,随着招股书的披露,首席科创官发现,这个包租公并没有那么好当。

由于青客公寓更多地选择在相对便宜的位置采购公寓,因此在客单价上青客公寓的价格相比自如显得较低。截至2019年6月30日止9个月,青客公寓的平均税前月租金为1149元,略低于2018年同期的1279元。

据《商业评论》此前报道,屈成才透露,算上装修、购置家具等在内青客公寓一间房的开销约在1.5万元至2万元,且转租的差价并不是很高,投资回报时间比较长。

2017年及2018年,青客公寓净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。而成立7年来,公司亏损总额更是达到了20亿元。

暴雷中心,“二房东们”的ipo赛跑

为了缓解亏损问题,长租公寓平台纷纷试水“租金贷”,青客公寓也不例外。

目前,青客公寓与11家金融机构达成了合作,在为租户提供分期贷款的同时,亦能使用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。

据财联社报道,青客80%以上的租客都使用房租分期,而青客是行业唯一一家以26个月的长租期实行租金贷的企业。去年9月,包括青客公寓在内的16家上海代理经租企业就被约谈,重点询问有关租金贷情况。

首席科创官注意到,去年12月至今年2月,浙江省消保委牵头开展了租金贷消费调查、暗访,发现各租房平台存在通过差异化优惠条件诱导租客采用租金贷、消费者在不知情的情况下选择租金贷等乱象,要求相关平台整改。

监管层面的风险控制事出有因。当租金贷和租赁房源收购等挂钩,有可能出现爆雷等风险。

同策研究院数据显示,从2017年2月至2019年3月,已有20多家长租公寓品牌倒下。仅2019年7月,就有6家长租公寓由于资金链断裂而爆雷。除了影响较大的乐伽公寓外,还有南京玉恒公寓、西安万巢、杭州安闲居、杭州速锦房产、南昌诚寓物业等。

成立于2017年7月的乐伽公寓,巅峰时期成立了300多家签约中心,员工达到600多人,遍布苏州、杭州、重庆、成都、西安、合肥,号称为超过40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。

今年8月,乐伽发布公告称公司因经营管理不善,出现严重亏损,现已无法正常经营。乐伽暴雷的原因主要系其采用“高收低租”的经营模式跑马圈地抢占市场。以高于市场价拿房,再低价将房出租给租客。但乐伽在租客和房东两方之间,设置了较大的付款时间差。

租客在签约时付款,一次性付半年、一年或者更久的房租;而房东收租却是一季度一付或一月一付。支付时间差带给乐伽公寓一笔富余资金,这样乐伽公寓就可以用这些资金开拓市场。

表面上看,“高收低租”的模式可以在短时期内提高市场占有率,但这种模式依赖相当高的周转率,一旦房子租不出去,手头的资金链就断了,支付不起房东的租金,爆雷也是迟早的事。

南京市住房保障和房产局也于当晚发布《通告》表示,乐伽在履行租赁合同中出现大量违约,造成不良社会影响,希望广大乐伽客户理性维权。

至于青客公寓,在黑猫平台上相关投诉也已超过500条,很多纠纷都因贷款引发;且根据招股书,2019财年至今,青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月,但47.3%的租户在合同到期前就已退租,只有5.1%的租户选择续租。

值得注意的是,今年9月,蛋壳公寓被曝出要上市的消息以后,长租公寓另一大品牌自如也在考虑将于明年在美国ipo上市,计划募集10亿美元。根据天眼查数据,自如目前估值为50亿美元。

无论从管理房间数、品牌影响力还是融资额度,青客相比自如、蛋壳,都还有较大的差距,你觉得此次青客能够领跑上市,实现资本层面的弯道超车吗?

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责任编辑:匿名

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